Avem teren agricol și vrem să îl vindem. Cum procedăm?

O procedură specială

Pentru vânzarea terenurilor agricole (extravilane) se urmează o procedură specială, diferită de cea a vânzării terenurilor intravilane, prevăzută de Legea 17/2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014.

Pentru a vinde un teren agricol situat în extravilan, vânzătorul trebuie să depună la primărie cererea de afișare a ofertei de vânzare și oferta de vânzare, împreună cu un dosar care conține următoarele documente:

copie după cartea de identitate;
copie legalizată sau certificată pentru conformitate de către funcționarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (titlul de proprietate legalizat);
extrasul de carte funciară pentru informare emis cu cel mult 30 de zile înainte de afișarea ofertei;
extrasul de plan cadastral al imobilului, în sistem de coordonate stereografic 1970;
declarație pe propria răspundere a vânzătorului, făcută în formă autentică de notarul public sau în formă atestată de avocat, din care să rezulte calitatea de proprietar al terenului care face obiectul ofertei de vânzare și conformitatea cu originalul a documentelor care însoțesc oferta de vânzare;
certificatul de atestare fiscală emis de către primărie;
declaratie pe propria răspundere a vânzătorului că a respectat prevederile referitoare la terenurile agricole situate în extravilan, pe care sunt situate situri arheologice clasate, dacă este cazul;
copie a certificatului constatator de la Registrul Comerțului sau a actului în baza căruia își desfășoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;
în cazul în care vânzătorul este reprezentat de un terț, acesta trebuie să prezinte procura notarială, respectiv delegația, hotărârea AGA, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum și copii după actul de identitate.

Perioada de afișare

Primăria va afișa, timp de 30 de zile, la sediu și / sau pe site-ul propriu, oferta de vânzare. În această perioadă, cei care au drept de preemțiune (prioritate față de alți posibili cumpărători) pot depune la primărie comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare, însoțită de copia unui act de identitate, la persoanele fizice sau certificat constatator, în cazul persoanelor juridice precum și dovada calității de preemptor (act de coproprietate, contract de arendă, act de proprietate a terenurilor învecinate). Cei care au prioritate la cumpărare pot fi: co-proprietarii, arendașii, proprietarii terenurilor vecine care au hotar comun cu terenul scos la vânzare și Statul Român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Vânzătorul decide cui dorește să vândă terenul și va comunica primăriei numele cumpărătorului ales. Primăria, la rândul său, are un termen de trei zile pentru a trimite dosarul către structurile Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, care vor emite avizul final sau avizul negativ cu privire la vânzare.

Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de a opta pentru achiziționarea terenului, avizul va fi înlocuit de o adeverință emisă de către primăria pe raza căreia se situează terenul, iar proprietarul va putea sa vândă liber terenul. Totuși, prețul cu care vinde terenul trebuie să fie cel puțin egal cu cel prevăzut în oferta initial de vânzare și să respecte condițiile prevăzut în aceasta. Dacă în ofertă nu este prevăzută nicio altă condiție a vânzării în afara prețului, terenul se poate vinde în orice condiții, cu excepția diminuării prețului.

Contractul de vânzare-cumpărare

La încheierea contractului de vânzare a terenului, notarul public va solicita vânzătorului și prezentarea obligatorie a următoarelor documente, după caz:

adresa emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu nevoie de avizul Ministerului Culturii / avizul emis de acest minister (după caz), pentru terenurile pe care sunt situate situri arheologice, (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);
avizul final emis de către structura centrală sau structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale;
adeverința emisă de primărie în cazul în care vânzarea este liberă, însoțită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de funcționarii primăriei;
avizul specific emis de catre Ministerul Apărării Naționale pentru terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, precum și cele situate la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);

Înscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane

În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit pe baza unei hotărâri judecătorești, care ține loc de contract de vânzare-cumpărare sau în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, cererea de înscriere va fi însoțită de copia legalizată a următoarelor documente:

avizul emis de Ministerul Apărării Naționale (dacă e cazul);
adresa de la primărie, prin care se comunică dacă este sau nu necesar avizul Ministerului Culturii sau, dacă e cazul, avizul emis de minister;
avizul final emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale;
antecontractul încheiat anterior pronunțării hotărârii judecătorești;
declarația autentică pe propria răspundere a proprietarului că Ministerului Apărării si/sau al Ministerului Culturii nu a fost comunicat in termen de 20 de zile lucrătoare;
adeverința emisă de primărie, în cazul în care vânzarea terenului este liberă, însoțită de copia ofertei de vânzare, certificată pentru conformitate de funcționarii primăriei.

În cazul în care înscrisurile de mai sus sunt menționate în cuprinsul hotărârii judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare sau în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, nu este necesară atașarea acestora la cererea de înscriere. Neprezentarea acestor înscrisuri, în cazul în care nu sunt prevăzute în cuprinsul actului justificativ, atrage respingerea cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate.

Sancțiuni

Vânzarea terenurilor agricole situate in extravilan fără respectarea regulilor cu privire la dreptul de preempțiune ori fără obținerea avizelor relevante din partea autorităților competente, se sancționează cu nulitatea relativă.

Referințe:

stiriagricole.ro extravilanagricol.ro